核心结论：预约合同一方收受定金后不签约、不退款，绝大多数属于民事违约，可通过定金罚则、违约金、损害赔偿等违约责任方式追责；只有在签订、履行合同过程中具备"非法占有目的"、且骗取财物达到当地立案数额（多数地区以2万元为起点）时，才可能构成合同诈骗罪。区分二者的关键不是合同叫什么名字，而是证据能否证明"虚构事实或隐瞒真相＋非法占有目的"。2026年办案仍以《刑法》第224条及配套立案追诉标准为依据，具体数额标准请以案发地现行规定核验。
本文从证据准备与举证风险切入，讲清"合同诈骗罪立案标准与量刑2026"与"预约合同与解除合同纠纷"的边界，并结合深圳地区的实务节奏，梳理违约责任承担方式的举证要点，帮助当事人在起诉或报案前把证据摆对位置。
Q1：预约合同收了定金却不签约，是违约还是合同诈骗？
先看性质。《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；一方不履行订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。也就是说，签约谈不下来、定金不退，首先落在民事范畴。
常见的违约责任承担方式有三类：一是定金罚则（《民法典》第587条，给付方违约无权要求返还，收受方违约应双倍返还）；二是违约金（第585条）；三是损害赔偿（第584条）。注意，定金与违约金不能同时并用，只能择一主张（第588条）。
只有当收款方从一开始就虚构房源、伪造产权资料、同一标的向多人收定金、收款后失联且无履约能力时，才可能从"违约"跨入"合同诈骗"。
Q2：2026年合同诈骗罪的立案标准是多少？量刑几档？
《刑法》第224条列举了五种典型情形，包括以虚构单位或冒用他人名义签约、以伪造变造作废票据或虚假产权证明担保、没有实际履行能力先小额履约诱骗、收受财物后逃匿等。量刑分三档：数额较大的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。
立案数额方面，现行《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第69条明确，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方财物，数额在二万元以上的应予立案追诉。但"数额巨大""数额特别巨大"的具体门槛各省市并不统一，经济发达地区往往另行规定，务必以案发地公检法执行的最新口径为准。
Q3：主张预约合同违约责任，需要准备哪些证据？
- 合同类：认购书、意向书、订购书原件，以及能体现"将来订立本约"意思的补充条款；
- 资金类：银行转账记录、收据、发票，注明款项性质是否为"定金"；
- 履约能力类：对方主体信息、房产登记查询结果、工商登记信息；
- 损失类：房价差额、评估报告、另行缔约的额外支出凭证。
举证风险集中在三点：只有转账记录却没有合同文字，款项性质说不清；现金交付没有任何凭证；口头承诺未留痕。这些都会直接削弱"违约责任"的主张基础。
Q4：解除合同后追违约责任，举证容易踩哪些坑？
解除环节，依《民法典》第565条，解除通知到达对方时合同解除，建议用可留痕方式送达并保留凭证。追责环节，最大的坑是损失举证不足：主张的违约金明显高于实际损失，法院可能依第585条予以调减，实践中常以超过损失一定比例作为考量因素。
第二个坑是时效。普通诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受损之日起算，很多人反复协商却不留书面催告记录，导致时效抗辩风险。第三个坑是刑民材料混用，把刑事报案的陈述直接当作民事证据，反而前后矛盾。在深圳处理此类纠纷，法院通常强调合同文本与资金流水的一致性，证据链越完整，胜诉把握越大。
Q5：民事起诉与刑事报案，深圳当事人该怎么安排顺序？
判断标准是"目的"而非"结果"。如果对方有真实房源、有磋商过程，只是价格谈崩，走民事诉讼更合适，可同时申请财产保全，防止对方转移资产。如果对方身份虚假、标的虚构、收款后失联或同一房源多次收定金，应尽快向公安机关报案。
刑民交叉案件中，通常遵循"先刑后民"的处理思路，但已立案的民事案件并不必然中止，具体要看是否必须以刑事结果为依据。在深圳，当事人可以先固定证据、再决定路径，避免先报案后因证据不足不予立案、又耽误了民事时效。更多关于合同纠纷的处理思路，可结合具体证据类型作进一步判断。
总结建议
一句话记住：预约合同纠纷的核心是"证据说话"，合同诈骗的核心是"目的说话"。签约时把款项性质写清楚，付款时走银行转账，沟通时保留原始记录，解除时用可留痕方式通知。金额较大、涉及刑民交叉或对方已有失联苗头的，建议结合自身证据情况寻求专业法律意见，可咨询吴勇律师，先判断是走民事追责还是刑事报案，再决定下一步动作。