预约合同不是"随便签签的意向书"，也不是"必须签成正式合同"的保证书。根据《民法典》第495条，认购书、订购书、预订书等约定将来订立合同的协议，本身就是独立合同，违反它要承担预约合同的违约责任，而不是强制缔约。实践中大量预约合同纠纷，都源于对这一点认识不清。
误区一：把认购书、意向书当成"随时可反悔"的君子协定
很多人以为，只要没有签正式合同，认购书、定金单就是走个形式，反悔了大不了不要定金。这个理解在预约合同纠纷里最容易吃亏。
《民法典》第495条明确规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。也就是说，它本身就是一份有效的合同。在深圳等一线城市的二手房和商品房交易中，买方已在认购书中确认房号、面积、总价和签约期限，事后因房价波动单方反悔的，法院通常会认定认购书构成预约合同，反悔方需承担违约责任。这也是最常见的预约合同裁判思路类型之一。
误区二：认为签了预约合同，法院就一定判双方签正式合同
《民法典》第495条第1款规定的违约责任，并不等于"强制缔约"。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2023年12月5日施行）第7条对预约合同的履行作了细化：符合一定条件时，当事人请求对方履行订立合同义务的，人民法院可以支持；但存在法律上或者事实上不能履行等情形的除外。
换句话说，法院判不判"必须签"，取决于预约合同的成熟度——是否已就标的、价款、履行期限等核心条款达成一致，是否具备直接订立本约的条件。条款越具体，被要求继续履行的可能性越大；越笼统，越可能只判赔偿。
误区三：解除预约合同只要通知一声，定金必须全退
这是解除合同纠纷中最典型的认知偏差。解除权不是想有就能有：
- 协商解除：双方达成一致即可，定金按约定或协商处理。
- 法定解除：需符合《民法典》第563条规定的情形，如不可抗力致使不能实现合同目的、一方明确表示不履行主要债务、迟延履行经催告后仍未履行等。
- 约定解除：合同约定的解除条件成就时方可解除。
至于定金，《民法典》第587条的定金罚则规定：给付定金一方不履行债务的，无权请求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还。若因不可归责于双方的事由导致本约未能订立，定金应当返还。商品房认购中的定金处理，还可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的思路。在深圳法院的审判实践中，法官往往首先审查"本约未订立究竟归责于谁"，而非简单看谁先提出解约。
提示：解除通知送达并不必然产生解除效果。对方对解除权有异议的，任何一方都可以请求法院或仲裁机构确认解除行为的效力，这一点常被当事人忽略。
误区四：违约金、定金、损失赔偿，可以挑最高的一笔拿
《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不能同时并用。通常的取舍逻辑是：定金罚则能覆盖损失的，选定金；实际损失明显高于定金的，则主张赔偿差额更有利。
同时，违约金并非约定多少就判多少。《民法典》第585条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人请求予以适当减少，司法实践中一般以实际损失的百分之三十作为参考尺度，但并非绝对标准。
律师实务：预约合同与解除合同纠纷中该做的四件事
- 固定证据：认购书原件、定金收据、即时通讯工具聊天记录、中介带看记录，均需保留原始载体。
- 书面催告：对方拖延签约时