预约合同与解除合同纠纷：本周高频：和解与执行

在深圳，二手房认购书、定金协议、股权收购意向书引发的预约合同与解除合同纠纷数量长期居高不下。很多当事人卡在同一个地方：明明签了协议、交了钱，却不知道该去哪个法院告、什么时候必须行动、签了和解协议对方反悔又该怎么办。本周高频问题集中在"和解与执行"两个环节，下面按步骤拆解。

第一步：先认定"是预约还是本约"，再决定诉讼请求

《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；一方不履行订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。这一步认定为什么关键？因为它决定你能不能直接要求过户、交房。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2023年12月5日起施行）第六条至第八条，对预约合同的认定、定金规则和违约损害赔偿作了细化，判断时通常看三点：是否明确约定"将来另订正式合同"、是否已包含本约的主要条款、当事人是否有受本约约束的意思。实践中，深圳二手房交易里的认购书多数被认定为预约。

• 认定为预约：一般只能主张定金罚则、违约金或磋商损失，不能直接请求交付房屋。
• 认定为本约：可按合同继续履行处理，请求权基础完全不同。

提示：诉讼请求一旦写错，可能面临被驳回后重新起诉的时间与费用成本，立案前务必先做这一步定性。

第二步：算清时限、选对管辖，别在程序上先输

管辖方面，预约合同纠纷原则上按一般合同纠纷处理，由被告住所地或合同履行地法院管辖（《民事诉讼法》相关地域管辖规定）。若标的涉及不动产，是否适用不动产专属管辖，实践中存在不同做法：多数观点认为预约尚未形成物权变动，仍按合同纠纷确定管辖，但个别法院持不同意见。在深圳起诉前，建议先向拟受理法院立案窗口或通过法院诉讼服务平台核实口径，避免来回移送耽误时间。

时限方面有三个"闹钟"必须记牢：

• 诉讼时效3年：《民法典》第一百八十八条，自知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。
• 解除权行使期限：《民法典》第五百六十四条，法律无规定、当事人无约定时，自解除事由发生之日起一年内不行使，或经对方催告后合理期限内不行使，权利消灭。
• 申请执行期间2年：《民事诉讼法》关于申请执行期间的规定，自法律文书确定的履行期间最后一日起算。

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第三步：和解与执行——签了协议不等于拿到钱

"和解与执行"是本周高频咨询点，关键要区分三种情形：

1. 诉讼中达成的调解

经法院主持并出具调解书的，具有强制执行力，对方不履行可直接申请执行。

2. 庭外自行和解后撤诉

和解协议本身没有强制执行力，对方反悔你只能另行起诉，等于重新走一遍流程。所以撤诉前务必评估：对方是否需要提供担保？是否约定"不履行则可恢复主张原请求"？

3. 执行中的和解

在执行阶段达成和解协议的，一方不履行时，申请执行人可申请恢复对原生效法律文书的执行。注意：执行和解协议本身通常不能单独作为执行依据，切忌把它当成"新的判决书"。

实务建议：无论哪种和解，都要写清履行金额、期限、账户、违约责任和加速到期条款，并保留转账凭证。

常见错误

• 把预约当本约：直接起诉要求过户或交房，被认定请求权基础错误。
• 定金与违约金混用：需注意《民法典》第五百八十八条关于择一适用的规则，主张前先算清哪种更有利。
• 忽视解除权一年除斥期间：拖过期限，解除权消灭，只能主张违约赔偿。
• 撤诉换和解却无担保：对方反悔后既丢了调解书，又白白耗费时间。
• 错过两年申请执行期间：胜诉判决也可能变成"纸面权利"。

所需材料清单

• 认购书、定金协议、意向书等协议原件及补充协议
• 付款凭证、转账记录、收据、发票
• 解除通知及送达凭证（快递单、签收记录）
• 双方身份证明、被告工商登记信息
• 调解书、和解协议、生效判决或裁定
• 损失证明材料（中介费、评估费、差价损失依据等）

常见问题

问：预约合同纠纷能不能直接要求对方过户？

一般不能。预约合同项下的义务是"订立本约"，救济方式通常是定金罚则、违约金或信赖利益损失赔偿。只有在预约内容已具备本约主要条款、被认定为本约时，才可能主张继续履行。

问：和解协议对方不履行，只能重新起诉吗？

不一定。若和解经法院出具调解书，可直接申请强制执行；若是执行中和解，可申请恢复执行原法律文书；若是庭外自行和解且已撤诉，通常需要另行起诉。具体走哪条路，取决于协议形成于哪个阶段、是否有生效法律文书作背书。

预约合同效力认定、管辖选择与各项时限相互牵连，个案差异较大，建议结合自身证据材料和时间节点，必要时寻求专业法律意见。吴勇律师提示：程序上的"闹钟"一旦错过，再充分的理由也难以补救。