预约合同诉讼的核心问题是：一方违反认购书、订购书、预订书等预约合同约定的订立本约义务时，守约方通常不能请求法院强制对方签订本约，而可以请求解除预约合同、返还或双倍返还定金，或者主张违约损害赔偿（《民法典》第495条、第577条、第587条）。打这类官司，胜负关键往往在于三件事：预约是否已成立、对方是否构成可归责的违约、损失范围和证据是否拿得出来。
一、先判断：你手里的文件到底是预约、本约还是意向书
《民法典》第495条明确规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第6条、第7条进一步细化了预约合同的认定标准与违约责任的承担方式。
实践中容易混淆的是三类文件：一是已经具备标的、数量、价款等主要条款、可以直接履行的，可能被认定为本约，此时应主张履行本约而非追究预约责任；二是有"另行签订正式合同"约定、但主要条款尚未敲定的意向书、备忘录，可能被认定不构成合同，无法主张违约责任；三是典型的预约，如商品房认购书、股权收购框架协议中约定"某日前签署正式股权转让协议"。
提示：判断标准不是文件标题，而是看双方是否就已决事项达成合意、是否有将来订立本约的明确约定。
二、常见纠纷场景与诉讼请求怎么提
- 卖方或项目方反悔，拒绝签署本约。典型场景是房价上涨后出卖人拒签正式买卖合同，或以"家人不同意""公司未审批"为由拖延。此时买受人一般可请求解除预约、双倍返还定金并赔偿损失。
- 买方反悔，要求退还定金。出卖人可主张适用定金罚则不予返还；买方若想拿回定金，通常需要证明本约未能订立不可归责于自己，例如限购政策、贷款审批未获通过且已在合理期限内通知对方。
- 双方对未决条款磋商不成，互相指责对方违约。此时法院会审查双方是否尽到善意磋商义务、分歧是否属于实质性条款、哪一方导致谈判破裂。
关于能否请求法院判令对方"签订本约"，多数裁判观点认为订立合同涉及意思自治，法院一般不直接判令当事人签订本约，而是判令其承担违反预约的赔偿责任。因此，起诉前将诉讼请求设计为"解除预约＋定金／赔偿"，往往比坚持要求强制签约更具可行性。
三、定金、违约金与损害赔偿如何计算
《民法典》第586条规定定金数额不得超过主合同标的额的20%；第587条规定，给付定金一方不履行债务的，无权请求返还定金；收受定金一方不履行的，应当双倍返还。若预约中同时约定定金和违约金，一般只能择一主张，不能重复受偿。
主张损害赔偿时，依据是《民法典》第584条——包括履行利益，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的损失。司法实践对预约损害赔偿存在分歧：有的按本约履行利益（如房屋差价损失）计算，有的仅赔偿信赖利益（磋商费用、中介费、机会损失），且通常认为预约赔偿应低于本约违约赔偿。因此，起诉时建议同时主张差额损失、定金或违约金，并做好被调减的预期。
四、解除预约合同：理由不同，结果差别很大
依据《民法典》第562条，双方可协商解除或依约定解除条件解除；第563条规定了法定解除情形，如对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行。若因限购、政策调整、不可抗力等不可归责于双方的事由导致本约无法订立，当事人可请求解除预约并返还定金、已付款项，但不适用定金罚则。
风险点在于：不少人误以为"对方一直不签，我发条消息就可以解约"。若不符合约定或法定解除条件而单方终止磋商，反而可能被认定为违约方。建议在解除前先发出书面催告并保留送达凭证。
五、证据准备与诉讼时效
六、常见问题
问1：只有认购书，没有正式合同，能起诉吗？
可以。只要认购书对标的、数量、价格等核心内容有约定，并明确将来签订本约，即可作为预约合同起诉，请求对方承担违约责任。若内容过于笼统，则可能不被认定为合同。
问2：对方不签正式合同，我能要求双倍返还定金吗？
能否双倍返还，取决于本约未能订立是否可归责于收受定金一方。若是对方无正当理由拒签，可依《民法典》第587条主张；若因限购、贷款未获批等不可归责事由，通常只能要求返还本金。
问3：预约里约定的违约金过高怎么办？
违约金明显高于实际损失的，法院可依当事人请求适当调减；反之，主张损失高于违约金的，也可举证要求补足差额。
预约合同纠纷看似事实简单，实则涉及预约与本约的区分、违约归责、损失范围三层判断，稍有偏差就可能从"守约方"变成"违约方"。如果您正面临认购书、框架协议或意向书的履行争议，建议在发出解除通知或起诉前，先由专业律师对文件性质、证据链条和诉讼请求作一次完整评估，再决定是维权到底还是及时止损。