一、先明确争点：预约合同纠纷到底在争什么
商品房预约合同纠纷，通常发生在正式网签《商品房买卖合同》之前。买受人交了几万元到几十万元定金或认购款，后来因房价变动、贷款被拒、限购资格不符、房屋被另卖、条款谈不拢等原因未能签约，双方就"定金退不退""损失谁承担"对簿公堂。
举证要围绕三个问题：第一，双方之间成立的是预约还是本约？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，按定金规则处理。若认购书已具备当事人、房屋标的基本情况、价款等主要内容，且出卖人已收受购房款，实践中存在被认定为本约的可能，这一点直接影响后续请求权的选择。第二，未能签约的原因归于哪一方？第三，损失范围有多大？
《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
二、完整证据清单：六组材料逐一核对
第一组：预约合同及附件
- 《商品房认购书》《订购协议》《意向登记表》《VIP登记协议》原件；
- 补充协议、附加条款、销售人员手写承诺页；
- 团购协议、电商平台服务协议、车位或装修包捆绑协议；
- 认购书签署过程照片、视频，证明是否本人签署、有无被胁迫或误导。
第二组：款项支付与票据
- 开发商或销售代理出具的收款收据、发票、定金罚则说明；
- 款项性质的关键提示：收据上写"定金"还是"订金""诚意金""认筹金"，法律后果不同。《民法典》第587条规定，给付定金一方不履行债务致合同目的不能实现的，无权请求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还。
第三组：磋商过程与宣传证据
- 楼书、宣传单页、沙盘照片、样板间视频、公众号推文截图；
- 看房确认单、销售说辞录音。宣传资料若对房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，且对合同订立及房价有重大影响，可依前述司法解释第三条主张构成要约。
第四组：主体资格与预售许可
- 开发商营业执照、销售代理机构资质、经办人授权文件；
- 《商品房预售许可证》、楼盘备案信息、土地使用权与规划许可信息（可在住建部门官网核验）；
- 买受人身份证件、婚姻状况材料、限购资格与社保或纳税记录。
第五组：履行情况与违约证据
- 贷款申请材料、银行审批结果或拒贷通知，证明未能签约非因买受人主观原因；
- 限购、限贷政策文件及出台时间，用于主张"不可归责于双方的事由"；
- 同户型房屋再次销售、备案他人名下、网签记录查询结果，证明出卖人一房二卖；
第六组：解除通知与损失凭证
- 解除合同通知书、 EMS 或快递面单、签收记录、邮件送达截图；
- 房屋差价损失评估报告、中介费发票、设计费、资金占用利息计算表；
- 律师费、保全费等主张赔偿的凭据（需有合同约定或法律依据）。
三、取证与举证的操作要点
常见场景是：买受人因开发商迟迟不提供正式合同文本或擅自变更价款、面积、交付时间而拒签。此时应主动发出书面催告，写明签约时间、地点与要求，并保留送达凭证。催告—拒绝—解约这条时间线，往往决定定金罚则适用的方向。
四、常见问题
问：认购书丢了，只有转账记录和即时通讯工具聊天，还能打官司吗？
可以，但难度增加。此时转账记录、聊天记录、收据、看房记录需形成完整链条，证明双方就特定房屋达成了将来订约的合意。建议尽快向开发商调取认购书复印件并要求盖章确认，或通过书面函件让对方在回复中自认合同内容。
问：开发商说"定金一律不退"，这种条款有效吗？
要看情况。若未能签约是因不可归责于双方的事由，如限购政策突然出台导致丧失购房资格，前述司法解释第二条明确出卖人应当返还定金，开发商单方声明不能排除该规则。若属买受人无正当理由拒签，则适用《民法典》第587条，定金确实可能不退。因此证据准备的着力点，是证明"未能签约的原因在哪一方"。
五、下一步怎么做
建议在正式起诉前，先按上述六组清单做成一份证据目录，逐项标注证明对象、来源和取得时间，同时把催告函、解约函补齐。预约合同纠纷涉及定金罚则、本约与预约的定性、损失范围认定等多个争点，不同证据组合会导向截然不同的结果，必要时建议尽早咨询专业律师，评估证据缺口与诉讼方案。